南山区卖方贷款在A银行、买方准备向B银行贷款时，最重要的不是记住“带押过户”四个字，而是确认钱在每一步由谁保管、满足什么条件才划走、登记失败后能否原路退回。深圳公开工作方案提供“顺位抵押”和“二手房转移及抵押双预告登记”两类流程；两者都不是把首付款直接交给卖方后再补手续。
先确认房屋只背着原贷款抵押
深圳方案要求交易房产除原银行贷款抵押外没有其他抵押。买卖双方先向登记和贷款银行核对抵押权人、债权余额、是否存在其他抵押或限制，再确认买方贷款银行、卖方贷款银行和资金监管机构愿意参与。条件未齐，不要以“后面能撤押”代替当前核验。
顺位抵押：先合并登记，再用新贷款结清旧贷
- 签订二手房买卖合同并办理购房款资金监管，买方向新银行申请贷款。
- 贷款获批后，买卖双方和两家银行线上申请转移登记、抵押权变更与抵押权设立合并办理。
- 登记完成后，买方银行取得抵押登记电子证明并放款。
- 监管机构用购房款结清卖方旧贷，卖方银行线上申请注销旧抵押。
- 新银行抵押权顺位向前，监管账户余额再划给卖方。
这条路径要问清“第二顺位抵押何时设立”和“旧抵押最迟何时注销”。若买方贷款金额与首付款不足以覆盖旧贷及当日利息，应在合同中写明由谁、何时补差额。
双预告登记：把失败退款条件放在前面
双预告路径在买方贷款获批后，先办理二手房转移预告和抵押预告。买方银行依据预告结果放款，首付款和贷款进入提存协议约定的资金账户；之后再申请预告转本登记。房屋转移登记完成，提存机构才用资金结清卖方旧贷并处理余额。深圳方案特别写明：如果房产转移登记不能完成，提存机构将购房款分别归还买方贷款银行和买方本人。
三次资金核对不能省
| 核对时点 | 必须确认 |
|---|---|
| 付款前 | 监管或提存机构、账户名称、合同编号与收款用途 |
| 登记后 | 新抵押登记结果、银行放款条件、旧贷结清金额 |
| 划余款前 | 旧抵押注销、相关费用和卖方应收余额 |
任何一次核对出现账户由销售或中介临时更换、要求拆分到私人账户、不能出具监管协议等情况，都应暂停转账。所谓“先打款占进度”会把政策设计的资金隔离变成个人信用风险。
选择路径时看四项，不看口号
第一，看两家银行实际支持哪条路径；第二，看不动产登记和银行系统能否衔接；第三，看旧贷余额与新资金的差额；第四，看失败时退款条款是否清楚。一次性付款或首付款超过卖方欠款的情形，深圳方案也允许在符合条件时考虑相应路径，但仍需参与机构确认。
南山区签约前的下一步
让中介只负责组织资料，不代替银行和登记机构作结论。买卖双方各自保存买卖合同、监管或提存协议、贷款审批状态、登记申请回执和每笔资金凭证。把“贷款未批、登记失败、卖方不补差额、旧抵押不注销”四种失败场景逐条写入补充约定，再决定是否支付定金与首付款。