惠州惠城区1.09万/㎡，农机公司宿舍老旧小区改造后居民开始装修

70岁的杨高汉在江南街道农机公司宿舍住了三十多年，顶楼渗水曾是全家人的心头病。2025年11月小区纳入改造，楼梯间、公共窗户、屋面伸缩缝和雨污管网陆续翻新；2026年2月完工后，渗水问题得到解决。对惠城买房人来说，旧改的意义不在于制造房价承诺，而在于把屋面、排水和公共空间这些每天都要用的基础条件补齐。

五年改造450个老旧小区，“十五五”再改300个

“十四五”期间，惠城区累计改造约450个老旧小区，惠及居民7.72万户，完成投资8.47亿元。农机公司宿舍的屋面、雨污管网问题得到整治；龙丰街道无线电宿舍改造完工后，楼道、道路和公共空间也有改善。

“十五五”期间，惠城区计划再改造300个老旧小区，总投资8亿至10亿元。2026年启动的一期工程完成施工招标，计划改造100个小区、惠及约1.5万户。道路、排水、照明、三线，以及屋面、外墙、楼梯、消防等，才是这类项目的主要内容。买房时要先确认具体楼栋是否真的在清单中，而非把全片区都算作已改造。

文昌学校和明达学校，两所新建小学学区首次明确

2026年5月，惠城区教育部门发布公办小学一年级户籍生招生公告，文昌学校小学部、惠城高新区明达学校小学部的学区同步明确。文昌学校覆盖文昌一路、云山西路、惠州大道、菊花二路、东江三路等围合区域内住宅及乐安居；明达学校覆盖惠泽大道、湖滨路、水口大道、龙湖大道、一号公路围合区域及联和村相关村民小组范围。

学区边界必须按官方地图、门牌和当年招生口径核对。新校投入后，周边的报名节奏、学位压力和过渡安排都可能继续调整，不能把“靠近学校”直接理解为“必然录取”。

第五中学初中部麦地校区，审核的是人、户、房与学位

第五中学初中部麦地校区的报名审核，看的是户主、产权人、户籍地址和产权房地址是否符合要求。户口地址与房产地址不一致、房产为非住宅用途或学位已锁定的，按公布安排调拨至惠州市第一中学惠港校区。

因此，河南岸板块的二手房不能只问“是不是麦地学区”，还要核实房屋性质、父母或法定监护人的产权情况、户籍迁入和学位占用。过渡区安排仍存在，符合条件的家庭可按当年规则在新旧学区中选择报名学校。

江北、河南岸、江南龙丰和水口，买的是不同生活逻辑

江北更看市政府周边的城市配套与文昌学校年度划片；河南岸看第五中学麦地校区的资格审核和成熟生活半径；江南、龙丰适合重视旧改后屋面排水等居住改善的人；水口则更需要跟踪明达学校新学区与日常通勤。相比一个不稳定的挂牌均价，这些可核查的条件更能决定住进去之后是否顺手。

价格不是入场券，先核实房屋自身状态

惠城区不同房龄、街道和学区之间的挂牌差异很大。老小区的低总价必须与楼层、渗漏史、物业、停车、管网、交易成本一起比较；新学区附近的房源则要把学位审核和划片年度变化作为购房前置条件。旧改可提高居住下限，但并不自动带来价格上涨。（资料核验：惠城区教育、住房城乡建设主管部门公开信息；国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）。具体学区、项目范围和建设状态以发布单位最新公告为准。）