在武侯区看中一套二手房后，先别急着用定金锁房。签约前至少要让四件事形成闭环：谁有权卖、登记簿记载了什么、限制状态怎样解除、合同和现场交付是否一致。只看一本不动产权证，或者只看中介转发的截图，都不足以决定是否付款。卖方不愿配合核验、签约人和登记权利人对不上，或者限制状态没有可执行的处理顺序时，应先停在签约之前。
先分清证书、登记资料和现场各能证明什么
不动产权证可以用来初步核对权利人、坐落、不动产单元号等信息，但它不能单独证明查询当天是否新增抵押、查封、异议或其他限制。登记资料用于核对登记簿记载；房屋现场则用于确认门牌、占用、装修、附属设施和实际交付状态。三类证据解决的问题不同，不能相互替代。
最实用的做法不是把材料堆在一起，而是建立一张对照表：证书上的权利人与签约人是否一致，登记状态与合同中的卖方承诺是否一致，现场房屋与证书记载的坐落和用途是否存在明显矛盾。每发现一项差异，都先记录差异和需要谁出具什么材料，不要接受一句“后面能处理”作为结论。
第一关：签约人是否真的有处分权限
先核对卖方身份证明与登记权利人。房屋存在共有人的，应确认共有情况以及谁需要共同作出意思表示；由受托人出面时，要核对授权人、受托人、委托事项和期限，不要只收一张身份证照片。涉及继承、监护、单位产权或其他特殊主体时，先要求能够说明处分权限的正式材料，再讨论合同条款。
这一关的判断很直接：权利主体无法闭环，就不要用定金换取“补材料”的承诺。因为后续即使房屋本身没有限制，签约主体没有处分权限也会让履约失去基础。
第二关：登记簿上重点看四类状态
根据现行不动产登记资料查询规则，有买卖意向的当事人在符合申请要求时，可以依法查询相关不动产的自然状况、共有情形，以及是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记、查封登记或其他限制处分情形。买方应把关注点落到这些会改变交易顺序的项目，而不是笼统地问一句“产权有没有问题”。
权利人能够查询本人的登记结果和登记原始资料；意向买受人、已经形成利害关系的主体及受托代理人的查询范围和所需材料并不相同。卖方配合查询通常比让买方拿着截图自行判断更清晰。查询结果还要与查询日期一起保存，避免把很早以前的结果当成签约当天状态。
第三关：武侯区房源从成都官方入口核对
本地核验应从成都市政务服务网或成都规划和自然资源部门公开的不动产登记入口开始，按当前页面查找不动产登记、登记资料查询或“蓉易登”等服务。先确认本次业务支持线上查询还是需要线下核验，再按系统列出的主体和材料准备；不要根据搜索引擎里的旧地址、旧电话或中介口述直接前往。
如果线上入口只显示申请状态或部分信息，不要自行推断未显示项目就是“没有问题”。应按照页面提示补充材料，或通过官方咨询渠道确认应申请哪一种查询结果。武侯区属于成都中心城区，但具体受理入口和业务范围仍以当次官方页面为准。
看到抵押、查封或异议，先改交易顺序
发现抵押登记，不等于一律不能买；关键是核对债权人、解除条件、资金从哪里支付、何时申请注销抵押，以及未按时解除时买方如何退出。合同应把付款节点与可核验的解除结果绑定，避免把大额房款先交给卖方再等待其处理。
查封、异议或其他限制处分状态的风险更高。没有主管机关文件、登记机构反馈或专业人员给出的可执行路径时，不应仅凭卖方承诺继续。需要贷款的买方还应把银行审批、资金监管和登记顺序一起核对，防止合同写法与实际资金流程冲突。
登记资料不能替代现场和专项核验
登记簿不会替你确认物业费、水电气欠费、租赁占用、户口迁出、入学安排、装修质量和家具家电交付。对这些事项应分别向物业、公共服务单位、教育或公安等对应主管渠道核验，能写进合同的写清完成标准和期限，不能核实的不要包装成确定承诺。
现场发现门牌、面积描述、用途或房屋格局与材料不一致时，先拍照记录并核对证书、权籍或测绘材料。不要自行用套内面积、建筑面积或赠送面积解释差异，也不要把中介宣传中的“可用面积”直接写成产权面积。
签约前按这张清单做最终判断
- 主体：登记权利人、共有关系、代理权限能够互相对应。
- 状态：抵押、查封、预告、异议等项目已有正式查询依据。
- 顺序：解除限制、贷款审批、资金监管、过户和交付的先后写得清楚。
- 退出：关键条件未完成时，定金、已付款项和违约责任有明确处理方式。
- 现场：房屋占用、附属设施、费用和交付日期另有书面清单。
五项都能回答“由谁、在什么节点、凭什么结果完成”，才进入签约。任何一项只能得到口头保证，就把它列为待补材料，而不是把风险留到过户当天。