朝阳区一套仍有按揭的二手房，不必看到“有抵押”就默认先赎楼，也不能听到“北京能带押过户”就直接签约。北京市现行公开文件把个人存量住房带押过户限定在四项同时满足的情形：交易对象是本市个人存量住房；房屋在辖内商业银行仅设一次有效抵押；卖方未结清的是个人住房商业贷款，或组合贷款中的公积金贷款已还清且相应抵押已注销；买方用全款或个人住房商业贷款购房。四项有一项说不清，就先停在核验阶段。
第一道门：把房屋和交易主体对上
先用不动产权证书、权利人身份证明和拟签买卖合同核对房屋坐落、权利人、共有情况与买卖双方。政策说的是“本市个人存量住房交易”，公司产权、非住房用途、继承或赠与等情形不能直接套用。朝阳区窗口能办理网签，不等于银行一定接受这笔带押业务。
第二道门：抵押必须不是一团乱账
向卖方贷款银行核对抵押权人、剩余本金、结清日利息和是否仅有一次有效抵押；再查是否存在查封、轮候查封或其他限制。北京文件明确要求仅存一次有效抵押。中介口头说“只有一笔贷款”不能替代登记簿和银行答复，因为一笔贷款、一个抵押权和无其他限制并非同一概念。
第三道门：识别卖方贷款类型
纯商业住房贷款通常可以继续判断；组合贷款要确认公积金贷款是否已经还清、对应抵押是否注销。若卖方仍有未结清公积金贷款，不要自行推断可按商业贷款流程办理。让银行把可否参加、需先补多少差额、何时出具结清与注销材料写进办理清单。
第四道门：买方付款方式要落在政策范围
买方可以全款，也可以申请个人住房商业贷款。贷款购房并不等于已获批，仍要经过买方银行的市场化审批。首付款与拟贷款之和若不足以结清卖方贷款，卖方需要补足差额。签约前应把差额资金来源和最迟到账节点写清，不能寄希望于过户后再协调。
三条资金路径怎样选
| 路径 | 先核什么 | 核心资金动作 |
|---|---|---|
| 跨行贷款 | 两家银行是否参加并能交互信息 | 首付款进约定监管账户，买方贷款发放后结清卖方贷款 |
| 同行贷款 | 同一银行内部审批与账户安排 | 银行增设新抵押、放款、结清旧贷并解除旧抵押 |
| 买方全款 | 卖方贷款银行是否接受 | 购房款进监管账户，用于结清旧贷后再划转余额 |
真正要比较的不是哪条看起来步骤少，而是目标银行是否受理、差额是否可补、监管账户和放款条件是否能闭环。未经银行确认，不要先向卖方个人账户支付大额房款，也不要被要求使用增加成本的“过桥贷”。
签约时把五个失败后果写进去
- 买方贷款未批，定金和已付资金怎样退。
- 卖方无法补足差额，交易何时解除。
- 登记未完成，监管资金如何原路返还。
- 旧抵押未按时注销，谁承担责任。
- 办理期间新增查封或限制，如何停止付款。
朝阳区买卖双方下一步应分别向卖方贷款银行、买方贷款银行和不动产登记办理渠道核对同一套资料。三方答复一致，再签带押过户补充约定；任何关键环节只剩中介口头承诺，就继续保留退出权。